Die Hausverwaltung wechseln. Wissen wie es geht.

Welche Gründe auch immer für den Wunsch nach einem Wechsel der Verwaltung bestehen, wir zeigen Ihnen auf, was zu beachten ist.

Almut Guthmann

Veröffentlicht am 20. April 2020

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Verwalterwechsel für Mehrfamilienhäuser und Sondereigentum

Sie möchten Ihre Hausverwaltung für Ihre Wohnung(en), Gewerbeeinheit(en) oder Ihr Mehrfamilienhaus wechseln? Wir unterstützen Sie. Die Kündigungsfrist hängt von der Laufzeit des bestehenden Vertrags und der dort vereinbarten Kündigungsfristen ab. Sollten andere gravierende Gründe bestehen, die Verwaltung zu wechseln, so kann der Vertrag laut Gesetz aus wichtigem Grund auch fristlos gekündigt werden (§ 626 BGB - Kündigung aus wichtigem Grund). Geht es eher um viele kleine Pflichtverletzungen, die im Einzelnen nicht zur fristlosen Kündigung berechtigen würden, so ist es wichtig, diese innerhalb von vierzehn Tagen abzumahnen. Bei einem erneuten Verstoß kann dann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden.

Die Kündigung ist erfolgt, was nun?

Verwalter sind grundsätzlich verpflichtet, die Unterlagen bei Vertragsende an die neue Verwaltung zu übergeben. Wir kümmern uns darum, sobald Sie uns Vollmacht erteilt haben. Auch besteht meist noch die Verpflichtung für die abgelöste Verwaltung,die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr vorzunehmen. Wenn Sie wünschen, übernehmen wir das für Sie. So erhalten Sie gleich zu Beginn lesbare Unterlagen, die wir Ihnen über unser Eigentümerportal verfügbar machen, wann immer Sie sie benötigen. Kontrolle und Transparenz über Einnahmen und Ausgaben, auch für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, erhalten Sie so zurück. Neben der Übernahme und Prüfung der bestehenden Unterlagen und Buchungen erarbeiten wir für Sie Neuvermietungskonzepte bei Leerstand und eine langfristige Entwicklungsstrategie.

Sobald der Termin für den möglichen Wechsel feststeht und wir für Sie die Verwaltung übernehmen, wenden wir uns proaktiv an den derzeitigen Verwalter, um alle vorhandenen Hausunterlagen, Mietverträge, Versorgerverträge, Mietersalden, Pläne etc. zu übernehmen. Ist etwas nicht vorhanden, recherchieren wir in Ämtern und Bauarchiven.

Verwalterwechsel der WEG-Verwaltung

Der WEG-Verwalter wurde mit einfacher Mehrheit bestellt. Grundlagen für die WEG-Verwaltung sind das Wohneigentumsgesetz (WEG), die Teilungserklärung und der geschlossene Verwaltervertrag. Verwaltervertrag und Verwalterbestellung sind hierbei zwei rechtlich eigenständige Vorgänge. Amt und Vertrag müssen also auseinandergehalten werden, obwohl beides durch einfachen Mehrheitsbeschluss erfolgt.

Verwalterbestellung

Die Verwalterbestellung erfolgt durch Mehrheitsbeschluss. Sie sollten sich also innerhalb Ihrer WEG vergewissern, ob Ihr Wunsch nach einem Wechsel eine Mehrheit findet. Der Beschluss beinhaltet die genaue Laufzeit und die Höhe der Vergütung. Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muß, genügt die Vorlage des Beschlussprotokolls mit den notariell beglaubigten Unterschriften zweier Eigentümer oder des Beirats und seines Vertreters. (§26 (3) WEG). Der Nachweis der Verwalterbestellung kann z.B. im Zuge eines Wohnungsverkaufs gefordert werden. Die Verwalterbestellung wird in der Grundakte hinterlegt.

Verwaltervertrag

Der Verwaltervertrag wird zwischen der Wohneigentümergemeinschaft und dem Verwalter für die Dauer der Bestellung geschlossen. Er beinhaltet Leistungsumfang und Vergütung. Er wird zur bestellenden Versammlung vorbereitet, dort besprochen, beschlossen und anschließend von den Personen unterzeichnet, die in der Versammlung dazu bestimmt wurden.

Verwalterwechsel mit Auslauf des Verwaltervertrages / der Verwalterbestellung

Der Tagesordnungspunkt “Verwalterwechsel” sollte in die Versammlung vor Auslauf des Vertrages eingebracht werden. Grundsätzlich ist jeder Eigentümer berechtigt, ein Verwaltungsangebot einzuholen. Bei einer Neubestellung sind zwingend Alternativangebote einzuholen (MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 5).

Verwalterwechsel aus wichtigem Grund

Ist der Wunsch nach einem Wechsel dringlich und beruht er auf einem wichtigen Grund, so kann mindestens ein Viertel der Eigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung verlangen (§ 24 (2) WEG). Die Gründe und der Zweck der Einberufung müssen schriftlich benannt werden. Außerdem muss bei Vorliegen eines wichtigen Grundes oder einer Pflichtverletzung die Versammlung innerhalb von zwei Monaten nach Eintreten des Grundes einberufen werden. Nur schriftlich in der Einberufung angegebene Gründe oder Beschlussvorlagen können rechtskräftig beschlossen werden (§23(3) WEG). Für die Neubestellung eines Verwalters ist zu beachten, dass grundsätzlich jeder Eigentümer berechtigt ist, ein Verwaltungsangebot einzuholen. Es sind zwingend Alternativangebote einzuholen (MünchKomm-BGB/Engelhardt, 5. Aufl., § 26 WEG Rn. 5).

Sprechen Sie uns an, wenn Sie einen Wechsel initiieren möchten oder Fragen dazu haben. Wir begleiten Sie und legen gerne unser Angebot für Ihre nächste, digitale Hausverwaltung.