Der Mietendeckel in Berlin: Was er für Vermieter bedeutet

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin -  MietenWoG Bln - besser bekannt als “Mietendeckel” ist am 23.02.2020 in Kraft getreten. Berliner Vermieter müssen schnell reagieren. Eine Roadmap.

Marc Lorenz

Veröffentlicht am 25. März 2020

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Maßnahmen seit 24. Februar 2020

1. Keine Mieterhöhung mit Wirksamkeit nach dem 18.06.2019

• Wenn nach dem 18. Juni 2019 keine Mieterhöhung stattgefunden hat, kann die vereinbarte Miete zunächst weiter gefordert werden. Mieter erhalten in einer späteren Phase des Gesetzes die Möglichkeit, die Miete auf 120 Prozent des Tabellenwertes abzusenken, wenn die geforderte Miete diesen Betrag übersteigt.

2. Mieterhöhung mit Wirksamkeit nach dem 18.06.2019

• Vermieter fallen in diesem Fall auf die Miete zurück, die vor dem 18.06.2019 wirksam zwischen Vermieter und Mieter vereinbart war. 

• Mit Inkrafttreten des Gesetzes müssen Vermieter ihren Mietern gemäß §6 des Gesetzes unaufgefordert die Grundlagen benennen, die zur Berechnung der Miete nach dem Mietendeckel notwendig sind. Dazu müssen den Mietern folgende Informationen benannt werden:

  • Baujahr der Wohnung mit Einordnung und Abgrenzung von Alt- und Neubau nach Baujahr 2014

  • Sammelheizung oder Bad

  • Lage-Einstufung (einfach,mittel,gut)

  • Ausstattungsmerkmale nach §6 Abs. 3 MietenWoG Bln

  • Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen

Vermieter sind zwar dazu verpflichtet, Mieter über die Grundlagen zur Berechnung der Mietobergrenzen zu informieren, jedoch nicht, die Berechnung der Mieten für die Mieter vorzunehmen oder einen konkreten Betrag zu nennen. Zunächst ist nicht geklärt, wie verfahren wird, wenn Mieter trotz der Benachrichtigung durch den Vermieter weiterhin die zuvor vereinbarte Miete zahlen, auch wenn diese über die Werte der Mietentabelle hinausgeht. 

Bei der Formulierung der Schreiben an die Mieter ist Vorsicht geboten. Die Verpflichtung zur Beschränkung der Mietzahlung kommt keiner Herabsetzung gleich. Dies ist insofern wichtig, um sicher zu stellen, dass die zuvor vereinbarte Miete bei einem Scheitern des Gesetzes, spätestens aber mit Auslaufen des Gesetzes wieder genommen werden darf. 

Maßnahmen ab (voraussichtlich) November 2020

Die zweite Stufe des Mietendeckels regelt, dass neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes jene Mieten, die den Toleranzwert von 120 Prozent der Mietentabelle unter Berücksichtigung von werterhöhenden und wertmindernden Merkmalen, auf die Kappungsgrenze von 120 Prozent abgesenkt werden, sofern die Miethöhen bereits vor dem 18.06.2019 wirksam waren.

Vermieter müssen die Absenkung unaufgefordert und von sich aus vornehmen. 

Die Berechnung der maximal zulässigen Miete erfolgt nach § 5 Abs. 1 MietenWoG Bln nach folgendem Schema: 

→ Grundwert (Mietentabelle) → Korrektur um Zu- und Abschläge → Korrektur um wohnwerterhöhende Merkmale → Erhöhung um 20 % → zulässiger Maximalwert

Neuvermietung nach Inkrafttreten des Mietendeckels

Neuvermietungen vor dem Inkrafttreten des Gesetzes, die nach BGB (Mietpreisbremse) erfolgt sind, haben Bestandsschutz. D.h., Mieten, die in dieser Zeit vereinbart wurden, unterliegen der 120-Prozent-Regel.

Für Mietverträge, die nach Inkrafttreten des Mietendeckels abgeschlossen werden, gelten die Miethöchstgrenzen aus Paragraph 4 UND die Begrenzung auf die bis zum Stichtag 18.Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete. Wenn die vom Vormieter zuletzt geforderte Miete unter der Tabellenmiete lag, ist dies auch die  Neumiete. Lag die Vormiete über der Tabellenmiete, fällt die Neumiete auf den anzusetzenden Tabellenwert zurück. 

Der Gestaltung von Mietverträgen nach Inkrafttreten des MietenWoG Bln kommt eine besondere Bedeutung zu. Da das Gesetz auf fünf Jahre Laufzeit begrenzt ist und die Möglichkeit besteht, dass es vor dem Bundesverfassungsgericht scheitert, müssen Vermieter in Neu-Mietverträgen sicherstellen, dass in beiden Fällen, also nach Auslaufen oder bei Scheitern, die nach dem BGB zulässige Miete wieder fliesst. Dies ist nur möglich, wenn in Mietverträgen weiterhin die Berechnung der Miete nach BGB erfolgt, für die Wirkungsdauer des Gesetzes, also bis zum Auslaufen oder Scheitern, jedoch nur die Mietendeckel-Miete gefordert wird. Das Gesetz legt in § 4 fest, dass die Mietforderung auf die Mietobergrenzen nach §§b 6 und 7 zu beschränken ist, nicht jedoch, welche Miethöhe nach BGB festgelegt wird, unter Verzicht auf die Forderung derselben. 

Modernisierung und Mieterhöhungen (Umlagen)

Mieterhöhungen (Umlagen) nach Modernisierungen werden im MietenWoG Bln anders als im § 559 BGB geregelt. Unabhängig vom Umfang der Modernisierungsmaßnahmen, darf die Miete während der Geltungsdauer des Gesetzes um maximal 1 Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Auch mehrere, voneinander unabhängige Modernisierungsmaßnahmen, dürfen in Summe nicht um mehr als 1 Euro umgelegt werden.

 Vermieter müssen durch umlagefähige Modernisierungen beabsichtigte Mieterhöhungen bis 1 Euro je Quadratmeter bei der IBB anzeigen aber nicht genehmigen lassen. 

• Nur Maßnahmen, die folgende Voraussetzungen erfüllen, sind umlagefähig:

  • Maßnahmen aufgrund gesetzlicher Verpflichtungen

  • bestimmte Wärmedämmungen

  • Nutzung erneuerbarer Energien

  • energetische Fenstererneuerung

  • Heizungstausch

  • Aufzugsanbau

  • bestimmte Arbeiten zum Abbau von Barrieren

• Maßnahmen, welche die Umlage von 1 Euro je Quadratmeter übersteigen, können durchgeführt, aber nicht umgelegt werden. Ggf. können Förderprogramme der IBB in Anspruch genommen werden. Achtung: IBB-Förderprogramme können an weitere, die Miete betreffende Restriktionen gebunden sein.

• Auch bereits genehmigte, angekündigte, aber noch nicht durchgeführte Modernisierungen fallen auf die Regelungen des Mietendeckels zurück.